作为一名常年在房产诉讼中摸爬滚打的律师对于房屋的善意取得问题深有感触。近期丁德峰律师就遇到了数起涉及善意取得的案件。下面简单聊一下善意取得的问题。
善意取得是什么？谈到善意取得，离不开善意、支付对价、完成登记三个要素。这三个要素中善意可能是最难把握的要素。实践中把握原不动产登记所有权人与合同一致，以及支付对价两点基本上可以断定是否善意。但是也并非绝对。如果能够证实购买人知晓房屋已经存在争议,出卖人并非完整拥有所有权等情况是可能否定其善意的。而对于支付对价这一情况，必要时需要审查支付对价的真实性。在一些情况下，有完整的银行流水都不一定是支付对价，尤其是交易发生的近亲属之间的情况。
完成登记是最好把握的要素。但是实践中仍然有人对这一要素提出异议，甚至有人主张不动产预登记都可以视为完成登记，这是不正确的，预登记本身不到发生物权转移的效力，即便是已经在不动产预登记后缴纳了契税等税费也不能发生物权变动的效力。发生物权变动效力的情况在目前的法律体系下只能是两种情况：第一是完成不动产的过户登记；第二是法院确定物权转移的判决生效。在这里我们只能认为是完成不动产的过户登记。
房屋买受人非善意取得，但是完成了过户（非善意或者没支付对价，甚至二者兼具）是否一定可以通过诉讼确认合同无效呢？实践中未必！非善意取得但是完了成过户登记，受让人将不动产对外出售或者抵押并完成登记的，可能会造成新的真正的善意取得，可能是所有权的善意取得也可能是抵押权的善意取得。遇到此类情况，一定要权衡利弊后再决定处理方案。
法律是静止的东西，法律实践千变万化，遇到纠纷一定要理清法律关系，必要时找专业律师处理，以免造成不可挽回的损失。
本文地址：http://www.nlaw.com.cn/msaj/2014-12/209.htm，转载请注明出处。
