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商铺租赁合同出租方的断水断电法律问题

[日期:2014-06-03] 来源:  作者: [字体: ]

 针对承租人长期拖欠租金或在租赁合同到期后不愿及时让房等情形,不少出租人会往往采取断水、断电等措施逼迫承租人离开,或在承租人离开时直接扣留其财产抵冲租金,由此引发纠纷。法院在处理此类纠纷时应该具体情况具体分析:

  (一)租赁合同到期后,出租人明确表示不同意续租,且拒收承租人为续租而交纳的租金,承租人无理由迟迟不归还房屋,出租人采取断水、断电行为的,法院不应判决出租人承担承租人的损失。因为租赁关系双方当事人均应严格履行合同义务,承租人的合同义务是在租赁合同到期后归还出租人房屋,而出租人的合同义务是向承租人提供符合正常使用条件之房屋。现租赁合同已到期,且无续租的可能性,出租人也无须继续履行其合同义务,而供水、供电正是保证房屋正常使用的内容之一,故而出租人的断水、断电行为并无不妥。  

  (二)合同尚未到期,承租人违约,无正当理由逾期支付或未支付租金,经出租人催告后,仍未支付租金,出租人采取断水、断电行为的,应区分不同情况处理:1、若双方当事人已协议解除合同,承租人拒不归还房屋,出租人采取断水、断电行为不应承担法律责任。2、若合同尚未解除,承租人违约,其应该承担违约责任,但出租人的断水、断电亦为违约行为。有人认为,出租人行使的是同时履行抗辩权,此说不妥。因为,在合同履行过程中,同时履行抗辩权应仅限于合同明确约定的对等义务的履行方面,除非合同明确规定承租人拖欠租金的,出租人可以不必履行供水、供电以保证房屋正常使用的义务,否则,就存在双方均违约的问题。所以,这种情况下,出租人应承担相应的违约责任,赔偿承租人因此造成的损失。3、出租人单方书面通知承租人解除合同后采取断水、断电行为的,我们认为,出租人单方通知解除合同,若承租人对此存有异议,合同是否符合解除条件、应否解除的判断权属于法院,应通过诉讼解决。如果符合解除条件,则自出租人通知之日起,合同解除;否则,合同仍应继续履行。在合同尚未解除之前出租人的断水、断电行为仍应为违约行为。  

  (三)承租人拖欠租金,却想一走了之,出租人情急之下,扣留承租人的财产以抵冲租金的,属于民法上私力救济中的自助行为。私力救济主要包括自助行为和自卫行为,自助行为指为保护自己的权利,而对于他人的自由或财产施以拘束或毁损之行为。自助行为,依法不负赔偿责任。自助行为的行使条件:一是须为保护自己的权利,这里自己的权利应仅限于请求权,包括债权请求权和物权请求权,但依其性质不得强制执行的请求权除外;二是须时机紧迫,来不及请求公力救济,不及时为之则将致请求权无法实现;三是须不超过必要的限度;四是须及时请求国家机关予以处置。[3]我们认为,虽然我国民法没有关于自助行为的规定,但自助行为仍应受到法律的保护,只要符合自助行为的法律要件,出租人均不应该承担法律责任。  

  (四)承租人居住一段时间后下落不明,出租人将其财产扣留抵冲租金的,与上述自助行为存在区别。自助行为以情况紧急为前提,承租人一旦离开,出租人将无法保护自己的利益。而此类情形是指承租人下落不明,又长期拖欠租金,或合同到期后房屋因承租人尚未腾空而被长期占用。此时出租人若扣留承租人的财产,并不属于自助行为,而为侵权行为。因为租赁房屋内的财产所有权毕竟属于承租人,出租人无权私自扣留,出租人只有通过诉讼途径来解决租赁纠纷。况且,自行用承租人的财产来冲抵租金,极易出现财产价值上的贬损。  (五)承租人未经出租人同意转租房屋,出租人得知后表示反对,并对次承租人采取断水、断电、或强行清出其财产等行为的,应当属于侵权行为。前面我们已经论述了转租合同应属有效合同,出租人不同意转租的,只有解除其与承租人之间租赁合同的权利,但是无权对次承租人采取措施。出租人与次承租人之间并无合同权利义务,次承租人取得房屋使用权是基于其与承租人之间的合同关系。出租人只能在解除其与承租人之间的租赁合同后,行使房屋返还请求权取回房屋,而不能直接对次承租人加以侵害。

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