案例:A借款给B,B提供自有房屋一套进行担保并进行了抵押登记。此后B无力偿还,同意将该房屋抵债给A。房产部门受理双方过户申请后,因过户需要解除抵押,A为此申请解除抵押登记,抵押解除后数分钟,该房产立即被B的另一债权人C申请法院进行了查封,房产部门以房产被查封为由退件。如今A欲哭无泪,有什么办法救济吗?
丁德峰律师点评:本案属于一个极端案例,抵押权登记解除后数分钟被查封,bc恶意串通的可能性较大,但是恶意串通举证难度较大。在此谈一下类似情况的风险防范。为了避免出现时间空挡,作为a可以和b签订以房抵债协议,协议签署后,a应该立即接受房屋,不仅要拿到房屋钥匙,最好可以实际居住,不能实际居住的要保留房屋交付并实际占有的证据,比如交接单,房内以a的名义办理的宽带,有线电视等实际控制的凭证,水电费缴费单据等。如此可具备两个要素:第一,已支付全部价款(抵债);第二实际占有房屋。具备此两个条件则可使用最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已支付全部价款并实际占有、未过户且第三人对此没有过错的,法院不得查封、扣押、冻结”。由此解除抵押登记后,即便是c在数分钟后查封,a也可以提出异议,确保合法权益不受损害。
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